最新的官方建筑审批数据凸显了解决澳大利亚当前住房危机所面临的挑战，尤其是在公寓和联排别墅等高密度住宅的建设方面。
建筑行业表示，高昂的成本使得大型市中心住宅项目(其中许多项目已获得地方议会和监管机构的批准)的建设变得不经济。
经济学家表示，这助长了住房危机，并导致可供租户租用的房屋数量减少，租金上涨。
细节
统计局的季节性调整数据显示，2024年4月批准的住宅总数下降了0.3%，至13078套。
鉴于2021年3月的绿灯，这与最近23126套住宅的峰值还有很长的路要走。
2024年4月批准的房屋数量下降1.6%，至8,822套。
在澳大利亚，只有275套住房被批准用于公共、社会或社区住房部门的开发。
不包括房屋的私人住宅(ABS分类，包括公寓和联排别墅开发项目)又下降了1.1%，至3,981套。
公寓和联排别墅公司自2012年7月以来，建筑审批从未如此之低。
更重要的是，在2024年4月，这种类型的住房的批准——正是那种高密度的填充式开发，政治领导人和专家们说，我们的城市需要更多的开发来缓解住房紧张——不到最近一个高峰时期批准的建筑数量的三分之一2017年11月9日。
为什么我们没有建造足够的住房——尤其是公寓?
澳大利亚国民银行(NAB)刚刚发布了最新一期的季度房地产调查报告。
NAB表示，“第一季度的调查再次显示，大多数房地产专业人士认为，他们所在地区的租赁市场供应不足。”
那么，鉴于住房和出租物业的长期供应不足，开发商为什么不寻求批准，建设更多的公寓项目呢?
NAB的调查清楚地说明了原因。
NAB表示:“大多数调查参与者(76%)仍然认为建筑成本是第一季度启动新住宅项目的障碍，特别是在维州(88%)和新南威尔士州(79%)。”
“获得规划许可的延迟是启动新项目的另一个明显障碍，约一半的受访者认为这是一个问题。”
由于官方利率处于12年来的最高点，你可能会认为这可能是阻止建筑商的一个重要因素，但最新的NAB调查发现，“由于政策利率自去年11月以来没有再次上升，越来越少的房地产专业人士认为利率上升是一个障碍(从55%下降到39%)。”
批准与实际建筑
不过，建筑审批只是故事的一部分……
毕马威(KPMG)城市经济学家特里•罗恩斯利(Terry Rawnsley)最近的一份报告发现，截至去年年底，超过3.7万套已获批准的住房尚未开工建设。
虽然从住房或项目获得批准到实际开工往往会有延迟，但罗恩斯利指出，这一数字比五年平均水平高出9%。
他计算出，在去年年底，像图沃巴或巴拉瑞特这样的大型地区城市，有足够的住房获得批准，但没有建造足够的住房来容纳每个人——在全国住房危机时期，你当然不希望看到这种情况。
那么，为什么这么多已获批准的项目——尤其是大型公寓开发项目——仍停留在设计阶段呢?
原因很简单，就是成本。
底线
Maxwell Shifman是Intrapac Property的首席执行官，该公司专注于公寓和联排别墅的开发。
他也是澳大利亚城市发展研究所的前任主席。
“也许显而易见，”他说，“但建造更大的建筑比国内的‘砖头砖头’(房屋建筑)更复杂、更耗时、更昂贵。”
他指出，与普通住宅相比，多层公寓楼更重，使用更多混凝土，需要更坚固的地基，也需要更多的审批和认证。
他说:“与此同时，公共基础设施投资在过去5年里迅速增长——项目竞争同样的材料和工人。”
“这挤掉了对价格更为敏感的私营部门，推高了原材料和劳动力的价格。”
他说，虽然成本增长已经放缓，但建筑成本的大致比较应该是这样的:
- 国内单层住宅——每平方米1400 - 1600美元
- 双层联排别墅-每平方米$2,200-$2,400
- 多层公寓——每平方米5500 - 6600美元
希夫曼先生说，在新南威尔士州的偏远地区或任何地方建房，意味着你通常必须在这个成本基础上增加20%或更多。
他还指出，这些成本不包括:
- 土地
- 设计及工程工作
- 市场营销
- 强制保险
- 规划费用、税费
- 开发人员的贡献
- 资金成本(为项目融资)
- 销售税
这或许可以解释为什么许多开发商为了获得项目批准，与地方议会、国家规划机构和法庭进行了漫长的斗争，现在却不愿进入实际的建设阶段，这一看似奇怪的现象。
这就是为什么我们的许多城市(尤其是悉尼和墨尔本)充斥着所谓的“僵尸开发项目”——大片位置优越的土地，经过批准的多层建筑计划，只是闲置着，直到开发商相信他们的成本基础是可行的。
的外卖
正是这些大型公寓项目的失败推动了租金的上涨，尤其是在首都城市。
根据联邦银行经济学家哈里奥特利的说法，“真正推动租金和租赁市场的是那些多单元住宅。”
他对《悉尼先驱晨报》(Sydney Morning Herald)表示:“真正需要建造这些大型公寓的是大型开发商，他们需要几年的确定性，以确保他们的项目可行。”
澳大利亚建筑大师协会的首席经济学家谢恩·加勒特对此表示赞同。
他表示:“高租金通胀是市场高密度地区多年来建设不足的直接结果，原因是新房建造时间大幅延长、劳动力和材料短缺，以及购房者税收过高。”
最新的建筑审批数据和开发商面临的成本挑战对未来五年建造120万套地理位置优越的住房的全国目标来说并不是一个好兆头。
目前的住房短缺可能会无限期地持续下去，租金上涨的压力也不太可能在短期内缓解。
