在经历了一段破纪录的上涨之后，抵押贷款利率跌至历史低点，房价飙升至新高，美国房地产市场终于在2022年底开始放缓。抵押贷款公司大规模裁员，房地产经济学家哀叹“房地产衰退”，房价似乎即将调整。
但在房地产崩盘的过程中发生了一件奇怪的事情:房价又开始上涨。事实上，根据最新的Case-Shiller房价指数，房价已经连续四个月上涨。全国房地产经纪人协会(NAR)表示，2023年第二季度，超过一半的美国都会区房价上涨，这也反映了房价的持续上涨。
虽然NAR报告称，截至6月份，现房销售价格中位数连续五个月同比下降，但这是一个星号。与2022年6月相比，2023年6月的房价略有下降，但今年6月的房价中位数为410,200美元，仍然是NAR记录的第二高的月度数字，仅次于去年6月的413,800美元。
房屋价值保持稳定，即使抵押贷款利率已经超过7%。罪魁祸首是住房供应不足。竞购战卷土重来，库存依然紧张得令人沮丧。“你不会看到房价下跌，”抵押贷款公司New American Funding的负责人Rick Arvielo说。“只是库存不够。”
Zillow首席经济学家斯凯拉?奥尔森(Skylar Olsen)同意供需失衡的说法。她的最新预测是，房价将持续上涨到2024年——这对卖家来说是个好消息，但对努力成为房主的首次购房者来说就不那么好了。奥尔森说:“我们所处的领域不会突然变得更便宜。
不过，抵押贷款利率的迅速上升和房屋销售的急剧放缓，让一些人做好了最坏的打算。美联储主席鲍威尔在6月14日的会议后对记者表示，他正在密切关注房地产市场。鲍威尔在新闻发布会上说:“住房对利率非常敏感，它是首先受到低利率帮助或受到高利率阻碍的领域之一。”“我们正在密切关注这一情况。”
无论如何，房地产经济学家和分析师一致认为，任何市场调整都可能是温和的。没有人预计价格会像大衰退(Great Recession)期间那样下跌。
上一次美国房地产市场泡沫如此之大是在2005年至2007年。当时，房屋价值暴跌，造成了灾难性的后果。当房地产泡沫破裂时，全球经济陷入自大萧条以来最严重的衰退。现在，房地产繁荣受到飙升的抵押贷款利率和潜在的经济衰退的威胁——Bankrate最近的专家调查显示，这种可能性为59%——买家和房主都在问一个熟悉的问题:房地产市场即将崩溃吗?
房地产经济学家也认为，房价可能会进一步下跌，但跌幅不会像大衰退期间房主所经历的那样严重。现在和那时的一个明显区别是，现在房主的个人资产负债表比15年前强得多。典型的有抵押贷款的房主有良好的信用，大量的房屋净值和固定利率的抵押贷款锁定在远低于5%的利率——事实上，根据Redfin 6月份的一项研究，82.4%的现有房主锁定在5%以下。
更重要的是，建筑商对大衰退的记忆太深刻了，他们对自己的建设速度一直很谨慎。其结果是待售房屋持续短缺。“我们根本没有足够的库存，”Yun说。“一些市场会出现价格下跌吗?是的，”他说。“但由于供应不足，再次出现30%的价格下跌是极不可能的。”
经济学家早就预测，随着房价成为房价成功的牺牲品，房地产市场最终会降温。NAR数据显示，6月独栋房屋销售价格中值较上年同期下降0.9%，2月为逾10年来首次下滑。
不过，总体而言，房价的增长速度远远快于收入的增长速度。自2021年8月以来，抵押贷款利率上涨了一倍多，这一事实加剧了负担能力的紧张。
虽然房地产市场确实在降温，但这次放缓看起来不像大多数房地产市场的低迷。房屋销售暴跌，待售房屋库存也大幅下降。几年前抵押贷款利率为3%的房主现在不愿出售房产了——在目前利率超过7%的情况下，谁能责怪他们呢?——因此待售房屋的供应更加紧张。因此，这次调整不会像大衰退期间房地产价格的彻底崩溃那样，当时一些房地产市场经历了50%的价值暴跌。
Yun说，像加州这样的高房价地区最容易受到房价下跌的影响。事实上，这种情况已经在臭名昭著的昂贵市场中显现出来，比如旧金山，6月份的房屋售价中位数同比下降了8.8%，奥克兰下降了11.3%，洛杉矶下降了7.1%，根据Redfin的数据。
然而，他表示:“即使在价格较低的市场，在冬季市场较为平静后的春季购买季节，也会出现多次报价的情况。”总体而言，Yun预计全国房价将保持平稳。
房地产经济学家指出了五个令人信服的理由，说明不会马上出现崩盘。
库存仍然很低美国房地产经纪人协会(Association of Realtors)表示，去年的数据为3.1个月6月份待售房屋的供应量。在2022年初，这个数字只有1.7个月n供应。这个阿库存的持续缺乏解释了为什么许多买家仍然别无选择，只能抬高价格。而且这也表明，供求关系根本不允许价格在不久的将来暴跌。
建筑商的建设速度不足以满足需求:房屋建筑商在上次崩盘后大幅收缩，而且从未完全恢复到2007年之前的水平。现在，他们没有办法足够快地购买土地并获得监管部门的批准来抑制需求。虽然他们正在尽可能多地建设，但15年前的过度建设似乎不太可能重演。Bankrate首席金融分析师、CFA格雷格?麦克布莱德(Greg McBride)表示:“金价上涨的根本原因是需求上升和供应不足。”“随着建筑商将更多的可用房屋推向市场，更多的房主决定出售，潜在买家因价格过高而退出市场，供需可能会恢复平衡。”这不会在一夜之间发生。”
人口趋势正在创造新的买家:在许多方面都有强劲的住房需求。许多已经拥有住房的美国人在疫情期间决定，他们需要更大的地方，尤其是随着在家工作的兴起。千禧一代是一个庞大的群体，正处于购买的黄金时期。拉美裔人口越来越多，他们也渴望拥有自己的住房。
贷款标准仍然严格:2007年，“骗子贷款”，借款人不需要证明他们的收入，是普通的。贷款人只向一家公司提供抵押贷款任何人，不管信用记录或首付多少。如今，贷款机构对借款人施加了严格的标准，而那些获得抵押贷款的人绝大多数都有良好的信用。纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank of New York)表示，2023年第二季度抵押贷款借款人的信用评分中位数高达769。麦克布莱德表示:“如果贷款标准放松，我们就会回到2004-2006年的狂野西部时代，那么情况就完全不同了。”“如果我们开始看到价格被宽松贷款标准的人为购买力推高，那就是我们担心的时候大概是撞车。”
止赎活动减弱:在房地产市场崩溃后的几年里，数以百万计的止赎房屋涌入了房地产市场，压低了房价。但现在情况不同了。大多数房主在他们的房子里都有一个舒适的资产缓冲。在疫情最严重的时候，贷款人没有提交违约通知，这使得止赎率在2020年降至创纪录的低点。虽然自那以来止赎率略有上升，但与以前完全不同。
所有这一切构成了一个共识:是的，房价仍在推动人们的承受能力。但不，这种繁荣不应该以萧条告终。
