安妮·库里在25年的时间里建立了300多个单位的投资组合。
她利用成本隔离节省了数十万美元的前期税收。
库里解释了投资者使用税收优惠必须满足的一些具体标准。
安妮?库里(Anne Curry)在房地产投资方面经验丰富。
Insider网站看到的房产税文件显示，在过去的25年里，她建立了311套房产的投资组合，在不同的市场周期中，她几乎使用了书中提到的每一种策略。
关于房地产投资，她已经涉足的领域不多了。
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因此，大约两年前，当她在播客上听到一种特殊的税收策略时，她惊讶地发现自己从未遇到过这种策略。
这一战略?成本隔离。它允许房地产投资者和房主提前折旧，这些折旧可能会影响他们的房产以及其中的暖通空调系统、管道等。对于住宅物业，投资者可以在27.5年的期限内申请折旧。成本隔离允许投资者提前申报，这样他们就可以在拥有一栋建筑的早期抵消房产税。
库里告诉Insider网站说:“也许世界上最好的优势之一就是拥有出租房产，因为你有折旧。”
为了尽早申请折旧，投资者必须对他们的财产进行成本分离研究。据Rocket Mortgage称，一项成本隔离研究大约需要一两个月才能完成。在研究过程中，对一处房产及其折旧部分进行了独立评估，以确定它们在27.5年的时间内将承受多少折旧(同样，对于住宅建筑，也就是说，其他时间线用于其他类型的房产)。然后，房产所有者可以在五年内分批索取总金额。
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据成本隔离管理局(Cost Segregation Authority)的数据显示，自从听到这个策略后，库里就用它节省了数十万美元的税收。她曾利用该机构对自己的房产进行过研究。该文件称，2022年，她节省了955,733美元。
这笔钱的一部分是以现金的形式出现的，因为库里还对她几年前购买的房产进行了研究，并能够修改她2014-2017年的税务申报，并追溯折旧。这使得她可以拿回已经支付的税款——在2023年，美国国税局给她寄了一张167850美元的支票，《商业内幕》看到了这张支票。
在进行成本隔离研究之前要考虑的一件事是你想要抵消的收入类型。注册会计师、房地产投资税务咨询公司ReSure的首席教育长雷兹(Bernard Reisz)说，房地产投资者只能用折旧来抵消被动收入，而不能用主动收入。主动收入是指一个人从普通工作中获得的工资，而被动收入是指从租金收入、债券和股票投资、图书销售和其他方面获得的收入。
Reisz说，如果你有一个很大的被动收入来源，那么做一个成本隔离研究是值得的。否则，研究的成本可能就不值得了。他说，对那些拥有庞大投资组合的房地产投资者来说，这通常是最有意义的。然而，短期租赁业主有不同的规定，允许他们在某些情况下抵消其实际收入。
Reisz说，另一个考虑因素是土地本身相对于建筑物的价值，因为美国国税局规定土地不能折旧。因此，以纽约市为例，一处房产的价值很大程度上取决于它所处的土地，而不是建筑本身，因为在纽约市，土地很难获得。这意味着，一个人可以提前扣除的折旧金额将是他们购买房产时所支付金额的一个较小的百分比。他说，在人口较少的地区，建筑本身相对于土地更有价值，因此，对在这些地方拥有房产的投资者来说，成本隔离研究可能更有利。
2017年《减税和就业法案》中有关成本隔离的规定也值得牢记。到2022年，投资者可以将资产贬值至成本的100%。到2023年，这个数字是80%，到2027年，每年都会下降20%，所以赖斯说，如果有意义，最好尽早进行研究。
然后是在进行分析并提前要求折旧后出售房产。如果一个人在27.5年期限到期之前卖掉了房产，那么他们就需要将这笔钱的按比例部分(称为折旧回收)返还给美国国税局。
当然，还有一个事实是，如果业主需要折旧，他们就不能再要求折旧了。但库里表示，她更倾向于提前储蓄，并建议新投资者考虑使用这种策略，因为它可以帮助他们更快地扩大投资组合。她还说，如果投资者有特别高收入的一年，这是有帮助的。
“我们的想法是，你可以用这笔钱去购买其他投资房产，”她说。“这几乎就像给自己的一笔免税贷款，因为我把所有的钱都拿走了，我以后不会得到它，但如果我真的很聪明，我把那25万美元交给国税局，然后我去买其他房产，然后我可以用其他房产再做一次。”
然后是成本隔离研究的成本。库里所做的研究根据房产类型的不同，费用从2250美元到8450美元不等。但库里表示，前期节省的税收是值得的。
对于计划使用该策略的投资者，她还敦促他们寻找了解该策略的贷款人，或者向贷款人解释他们计划做什么。这是因为提前申报折旧会让人在纳税申报单上显得没有收入，而不熟悉成本分离的贷款人会拒绝为购买房产提供未来贷款。
鉴于问题的复杂性，Curry敦促投资者在决定成本分离分析是否适合他们之前与税务专家交谈。
这个故事最初发表于2023年11月。
