买房从来不是件简单的事。像Zillow和Trulia这样的网站可以让网上找房子变得更容易，但即使你找到了合适的房子，这只是一个开始。为了得到一份工作，你需要咨询经纪人，申请抵押贷款，并试图弄清楚你可以合理地扩大多少预算。甚至在做了财务宣传之后，你会发现一群中间人伸出手等着:经纪人、检查员、估价师、贷款处理人员、信贷公司和测定员。这一切听起来令人难以承受?你还没说完呢。这取决于你住在哪里，和谁一起工作，你可能需要一个房地产律师、产权代理人、托管代理人，或者三者的结合。正如一位消费者权益倡导者告诉我的那样，“你几乎必须获得许可证才能理解这个过程。”
几十年来不断加强的监管、行业新参与者的涌入，以及2008年房地产市场崩盘的影响，使得房地产交易的文书工作和中介机构越来越多。各家公司通过承诺简化购房过程中较为棘手的环节，筹集了数十亿美元的资金。但经过多年的尝试，买卖房屋的基本结构基本保持不变。事实上，在数字时代，有这么多初创公司试图更新交易的各个部分，买房实际上变得更加复杂了。如今的购房者不仅面临着库存短缺和抵押贷款利率上升的问题，他们还面临着信息过载的问题。
“我希望能够告诉你，‘是的，技术确实在改变它，它在这里有所帮助，它改善了这一点，’”科罗拉多大学博尔德分校(University of Colorado Boulder)研究科技与房地产交叉关系的驻院学者迈克·德尔普雷特(Mike DelPrete)告诉我。“根本就没有。”
广告广告
但更好的方法是可能的。各家公司都在竞相开发平台，以便从购房的开始到结束无缝地引导用户。其他一些变化，比如提高房地产经纪人的标准，提高经纪人佣金的透明度，可能会让购房者的事情变得更简单，他们目前正面临着一个复杂、不堪重负、常常令人沮丧的过程。
“一般来说，我们的想法是，‘如果没有坏，就不要去修它，’”企业家、当地房地产经纪人协会的长期顾问罗布·哈恩(Rob Hahn)告诉我。“我想，‘嗯，我觉得它有点坏了。’”我认为这场大流行确实向我们展示了它有多破碎。”
在最基本的层面上，房屋销售是复杂的，因为人是复杂的。买房通常是一个人一生中最大的一笔消费。每个买家都有自己的搜索标准和财务历史，因此很难采取一种放之四海而皆准的方法。
德尔普雷特告诉我:“买卖房屋与其他任何交易都有本质上的不同。“句号”。
买房的巨大经济规模是一个很好的理由，让它比买一加仑牛奶或一辆车更复杂。即使你接受一点复杂性，房地产仍然是一个古板的行业——而监管是阻碍变革的核心。房地产销售，尤其是在全球金融危机之后，陷入了国家和州法律的密集网络之中。这些规则中的许多都是必要的，以保护消费者不被敲竹杠，但在某些情况下，它们也会使过程过于复杂。如果帮助你找房子的公司还能为你提供抵押贷款和房屋保险，并处理你的评估和检查，这似乎会更有效率。但这种设置可能会让消费者容易受到过高收费和服务不足的影响。例如，有严格的规定限制中介、抵押贷款机构和产权公司之间的回扣，这样买家就不会因为在他们背后进行金钱交易而被积极地引导到某些公司。但这并不意味着它不会发生。
或者以房屋评估过程为例。抵押贷款机构过去常常直接聘请估价师对房屋进行估值，并帮助确定他们愿意为房屋贷款多少钱。但贷款机构最终滥用了这种权力，给估价师施加压力，要求他们提高房产估值，从而推高价格。法规要求贷方和估价师分开，从而产生了一类新的独立中介:评估管理公司。贷款人雇佣这些公司来找估价师来做这项工作，并从他们的服务中抽成。这能防止不良行为吗?在某些情况下。但这也增加了时间和成本，这是大多数买家可能都不知道的额外步骤。
很明显，这些规定给潜在买家带来了压力。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)在2022年对购房者进行的一项调查发现，年龄在24岁至32岁之间的受访者中有30%(这一群体最有可能包括首次购房者)表示，理解购房过程是购房最困难的部分。在Zillow的另一项调查中，24%的购房者表示，他们在买房时并不完全理解自己签署的所有内容。买家必须跨越的各种障碍也增加了购房成本:房地产交易成本数据提供商ClosingCorp说，去年，一个典型的抵押贷款购房者在评估、产权保险和记录费用等交易成本上的花费略高于4,000美元，占平均售价的1%。通常由卖家支付的税款又增加了3200美元。
然后是将老式流程数字化的挑战。德尔普雷特告诉我，人们可能喜欢通过点击按钮来租电影或买披萨，但这并不意味着他们想要同样的购房体验。当然，人们可以带着虚拟现实耳机参观房屋，但买家仍然希望在报价之前在房屋中四处走走。一旦他们开始想象自己欢迎客人进入客厅或看着孩子在后院玩耍，他们几乎肯定会表现得不理智。这时候，有一个活生生的人在那里提供一个冷静的观点是很有帮助的。Zillow的一项调查发现，尽管潜在的颠覆者尽了最大的努力来摆脱这个中间人，但今年88%的买家还是找了房地产经纪人。这一数字甚至高于2019年疫情爆发前的水平，当时82%的买家使用了中介。
广告广告
即使是一些更小的更新流程的尝试也遭到了许多绝望。以围绕电子签名的各种法律为例。新冠肺炎疫情加速了远程在线公证的采用，这使得买家和卖家无需去办公室签署文件就可以完成交易。但华盛顿特区和包括加州和乔治亚州在内的7个州仍然不允许完全远程关闭，原因是法律问题或欺诈担忧——这表明该行业是多么分散，在采用新技术时行动是多么缓慢。
“人们都在谈论向火星发射载人任务，但我们实际上还停留在石器时代，”德尔普雷特告诉我。“我们在洞穴里，试图生火，让每个人都做电子签名。”
在很多方面，科技让2023年买房的过程比2003年更难，“尽管很多聪明人花了20年的时间，花了很多钱，试图让买房变得更容易，”Ojo的首席执行官约翰·伯科维茨(John Berkowitz)告诉我。Ojo拥有房屋搜索和指导网站Movoto。今天的消费者有大量的选择，这要归功于许多初创公司的加入，它们帮助买家做一些事情，比如在网上获得抵押贷款，或者以现金支持的方式买房。从理论上讲，更多的选择应该是件好事，但房地产市场的情况并非如此。
“如果你不知道自己在做什么，也不知道该信任谁，那么更多的选择就会让你不知所措，”伯科维茨说。由于所有这些公司都在花费营销和推荐费来获得客户，这些成本最终都流向了买家和卖家。他补充说:“他们实际上——不是出于恶意——让事情变得更难了。”
业内人士已经尝试了很多策略来让购房走出黑暗时代，但发生的任何变化都不会涉及偷工减料。所有的文书工作虽然令人头疼，但它们的目的是确保没有经验的买家和卖家意识到所涉及的成本，不会被更老练、更邪恶的玩家搞砸。伯科维茨告诉我，在网上房屋搜索出现20年后，创新的下一步将是把所有的房地产交易集中在一个地方——一个一站式的商店，顾客可以在这里输入他们的信息，然后在旅程的每一步找到最好的供应商。公司追逐的秘密武器将包括为某人匹配合适的代理机构、合适的贷款人，以及在此过程中所有其他各方。
房地产科技公司Doss Group Inc.的创始人兼首席执行官鲍比?布莱恩特(Bobby Bryant)设想了一个应用程序，在这个应用程序中，一切——搜索、抵押贷款、保险——都可以为消费者提供无缝的体验。他把它比作叫优步(Uber):对消费者来说，这可能感觉又快又容易，但控制这款应用的公司仍然需要处理老派的组件，即司机在遵守交通规则的情况下从a点到达B点。
“如何打造房地产界的亚马逊?”科比说。“你几乎必须通过创建一个超级应用程序来实现这一目标，将其整合在一起，简化流程，并使其更经济，更容易参与其中的每个人。”
Zillow已经帮助人们更容易地找到房子，它正试图让这个梦想成为现实。在过去的几年里，该公司一直在开发所谓的“住房超级应用程序”，但到目前为止，我们还没有太多关于它实际样子的细节。在最近与分析师的财报电话会议上，Zillow首席执行官里奇?巴顿将其描述为一种为客户提供“更数字化、更方便、更一体化的住房交易”的方式。
广告广告
这个想法听起来很诱人，但房地产超级应用要成为主流还有很长的路要走。并不是每个人都相信这样的发展会给普通购房者带来好处。消费者权益倡导者、播客主持人、Selling Later Search的创始人温迪·吉尔奇(Wendy Gilch)表示，她担心流程化的流程可能意味着消费者的选择更少。获取交易所有部分的想法可能对投资者来说是一个很好的卖点，但消费者可能会对将所有权力交给一家公司持谨慎态度。
“如果你什么都去一个地方，你能得到最好的吗?”Gilch说。
虽然没有科技推动的购房天堂，但还有其他一些变化可能会让消费者的购房过程变得更容易。例如，电子签名的普遍采用可以减少结账时的麻烦。产权保险虽然是必要的，但它是一种寡头垄断，对消费者来说可以变得更便宜、更透明。
在更大的范围内，州监管机构可以提高房地产经纪人的准入门槛，以反映出他们在人生最重大决定之一中所扮演角色的严肃性。如今，该州对获得房地产执照的要求可能只需要上两周的在线课程，并通过多项选择题测试。提高标准以确保经纪人了解他们的产品，将有助于确保买家从头到尾了解整个流程。而且，正如我之前写过的，两起正在进行的针对全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)和美国几家最大的经纪公司的集体诉讼，可能会从根本上改变经纪人的薪酬方式，可能会使交易变得更简单、更透明。
房地产行业早期的互联网传道者索尔?克莱因(Saul Klein)告诉我，他看到了一种即将到来的“范式转变”。Klein说，在代理佣金的诉讼和正在进行的简化购房的追求之间，有“重大，重大的变化”即将出现。
克莱因告诉我:“这项技术可以让它变得更容易、更便宜、更快。”“只是没有从头到尾都整合在一起。”
詹姆斯·罗德里格斯(James Rodriguez)是Insider的Discourse团队的高级记者。
一个关于话语故事
通过我们的话语新闻，内幕寻求探索和阐明当天最迷人的问题和想法。我们的作者通过分析、报道和专业知识提供发人深省的观点。点击这里阅读更多话语故事。
