问:我的父母把房子给了他们的孩子，但他们继续住在里面，并支付与房子有关的所有费用。生活发生了变化，我的父母需要房子里的钱来处理这些问题。所以，我们卖掉了房子，把钱给了我们的父母。
我们的问题是:作为他们的孩子，我们是否应该为这些收益纳税?我们采访的一位报税员说“不”，因为我们的父母对房子有建设性的控制权，而且没有1099-S文件。
答:这有很多需要解释的地方，这也是为什么在你死后把房子留给你的孩子而不是让他们继承房子几乎从来都不是一个好主意的核心原因。
让我们从这个事实开始，在过去的某个时候，你的父母把他们的家给了你和你的兄弟姐妹。当你的父母把房子给他们所有的孩子时，我们怀疑他们仍然把房子当作自己的，尽管他们知道孩子们现在拥有它。
快进几年，你的父母需要钱。所以，你和你的兄弟姐妹卖掉房子，给你的父母所有的现金(我们假设)。在你所有的纳税申报单上，房产是如何处理的?房子是如何处理的?
首先，当你父母把房子给你的时候，他们是否填了一份契约，上面有你的名字?他们是否按照当地法律的要求填写、签署、公证并完成了契约?契约是否已向负责房地产文件归档或记录的办公室存档或记录?这些都表明这个家属于你和你的兄弟姐妹，而不是你的父母。(我们之前已经解释了如何到当地的契约登记官网站查看契约的状态。)
你的父母在把房子卖给你后，是否扣除了他们支付的房地产税?一旦房子不再是他们的，他们通常就没有资格享受联邦所得税减免。
我们怀疑你和你的兄弟姐妹从未把房子当作出租财产。我们猜测你没有从父母那里收取租金或收入，也没有申请任何房地产投资者可以享受的税收优惠待遇。另一方面，我们假设你和你的兄弟姐妹在你父母住在那里的时候，可能没有支付房地产税、保险、保养、维修或改善房屋的费用。
让我们来谈谈利润:房子卖了多少钱?是否有净利润(除去购买和出售的费用)?你和你的兄弟姐妹在卖掉之前拥有它多久了?
如果你的父母拥有这处房产，并且在过去五年中至少有两年住在那里，他们将有权从房产出售中获得高达50万美元的净利润(每人最高25万美元)。(我们也解释了如何计算你家的成本基础。)我们认为你的父母无权使用房屋销售排除条款因为，根据你的说法，他们在房屋出售时并不真正拥有房屋。
将房屋所有权转让给新买家的契约将由你和你的兄弟姐妹签署，因为从你父母把房子给你的时候起，你就是房子的所有者。
当你出售房屋时，你和你的兄弟姐妹(作为业主)通常会欠任何联邦或州的房屋销售税。
你的会计有不同的看法。你说你的会计告诉你，你的父母有义务支付这些税。会计师的论点是，实际上，你的父母拥有房子，只是他们没有在房子的所有权上签名。他说你的父母确实拥有房子你可以忽略谁才是真正拥有房子的人。
这是一个有趣的论点。在决定是否同意你的会计意见之前，我们需要更多地了解你的情况:你的父母总是把房子归他们的孩子所有吗?你和你的兄弟姐妹明白这个家是你的而不是你父母的吗?你的父母是否让你和你的兄弟姐妹支付家庭的一些费用或照顾与家庭有关的事务?你们真的相信你们的父母不再拥有这栋房子吗?如果这些说法是真的，我们想知道你现在如何去国税局说你的父母建设性地拥有这个房子。
你的父母把房子的所有权放在你和你的兄弟姐妹的名下一定是有原因的。有时父母这样做是为了避免死后遗嘱认证问题。其他时候，父母把房子放在孩子的名下，以避免在将来申请医疗援助或医疗补助时拥有资产。有时，如果他们被债权人追逐，他们会转移资产，可能会破产。所有这些因素都可能影响到你的父母是否有建设性地拥有房子，或者你和你的兄弟姐妹是否拥有它。
我们给你的建议是确定出售房屋是否有欠税。如果不是，那么在出售时谁拥有房子可能不会有什么不同。如果出售房屋有很大的利润，我们建议你和税务律师或注册代理人坐下来，详细了解你的情况，并确认你的父母是否真正拥有房屋。
(Ilyce Glink是《每个首次购房者应该问的100个问题》(第四版)的作者。她也是金融健康技术公司Best Money Moves的首席执行官。Samuel J. Tamkin是芝加哥的房地产律师。通过她的网站ThinkGlink.com联系伊利斯和山姆。)
