麦迪逊两个最大的“住房优先”计划没有足够的资金继续运营，可能会在明年年初关闭并出售。因此，麦迪逊市正在寻找各种办法，以确保数十名弱势群体不会流落街头。
今年6月，戴恩县巡回法院(Dane County Circuit court)指定的一名接管人接管了东区面向无家可归的单身人士和退伍军人的60套Rethke Terrace项目，以及远西区面向无家可归家庭的45套Tree Lane公寓。他正在请求法院允许他立即帮助租户选择搬迁、列出待售房产，并关闭和保护这些建筑。
法院尚未对这一请求作出回应。
目前，预计这些建筑将以目前的形式运营到明年3月，主要业主将提供125万美元，以暂时继续运营，并帮助租户搬家。但该市担心，由于麦迪逊的住房市场紧张，即使租户拥有可饮用的联邦第8节代金券等资源，也可能很难重新安置租户。
理想情况下，市政府和合作伙伴将为这些住房找到一个新的所有者/运营商，也许是一个不同的租户组合，其中一些是无家可归的人，另一些是低收入但不需要支持服务的人。然而，新买家可能对这些建筑另有打算。
市长萨蒂亚·拉霍斯-康威说:“树巷公寓和Rethke露台是支持弱势家庭的重要项目，我们希望找到一个致力于实现这一目标的新业主。”“我们仍然致力于尽我们所能支持居民完成所有权的过渡。”
芝加哥社区发展总监Jim O'Keefe说，该市对最初的所有者/运营商、非营利组织芝加哥哈特兰住房公司(Heartland Housing of Chicago)和后来的主要所有者美国银行(U.S. Bank)不愿意“应对局面，与城市合作，克服这些物业面临的挑战，深感失望”。
法庭文件称，接管人是密尔沃基的律师迈克尔·s·波尔斯基(Michael S. Polsky)，他“不建议，也不打算强迫居民搬离”，除非根据各自的租赁条款和法律允许，非自愿搬离。周三，波尔斯基将他向法院提出的请求通知了租户和服务提供商。
波尔斯基在信中说:“如果(法院)的动议被批准，关闭不会立即发生，但我们知道你会想要开始过渡到一个新的生活环境。”
直到3月，“我们的目标是帮助你寻找资源，自愿获得满足你和你家人需求的替代住房，”他们说。
在信中，波尔斯基指出，租户必须在过渡期间继续支付租金，但他也表示，他理解为新住房提供保证金的经济困难，并已获得资金“帮助你搬迁到新住房的费用，如果你同意在接管期间自愿搬迁。”
这些房产由Heartland Housing开发，在2010年代末开业后，就受到了警察电话和财务挑战的困扰。
Heartland采用住房优先模式，于2016年在Rethke ave 715号开设了890万美元的Rethke Terrace项目，并于2018年在Tree Lane 7933号开设了1170万美元的Tree Lane公寓。住房优先，一个起源于20世纪80年代末的全国性运动，把长期无家可归的人安置在没有或很少有条件和自愿支持服务的永久性住房中。
但这两处房产都遇到了麻烦，纽约市宣布Rethke Terrace和Tree Lane为“慢性滋扰”，原因是经常有非居民接到大量报警电话，而且缺乏安全保障等问题。
今年6月，由于Heartland在密尔沃基和芝加哥经营的房产和其他房产面临财务压力，法院任命波尔斯基为接管人。
最新的法庭文件显示，波尔斯基聘请了威斯康星州和上密歇根州的路德社会服务公司(Lutheran Social Services)作为更合适的物业经理，加强了安全措施，与之前因未付款而拒绝提供服务的主要供应商合作，为项目获得保险，使用储备金支付必要的费用，并寻找一个长期取代Heartland的实体。
奥基夫说:“这两处物业都出现了健全的物业管理，恢复了稳定的安全服务，并为租户提供了现场支持服务，自今年夏天以来，报警电话明显持续减少。”
文件称，尽管与30个潜在的候选人进行了讨论，但波尔斯基未能在任何一个地点找到Heartland的替代品。
但接管人和美国银行没有让市政府参与评估继任者，包括市政府给他们带来的一些继任者，O'Keefe说，“他们没有对自己的决定做出解释。”
在提交的文件中，波尔斯基要求法院“立即启动终止这些项目的程序”，包括如果租户选择搬迁，立即为他们提供帮助;根据法院进一步的命令，寻求加速出售项目;关闭和保护项目。
与此同时，在没有合同或法律义务的情况下，美国银行同意为Rethke项目提供高达75万美元的股权，并向Tree Lane提供50万美元的股权，但前提是这笔钱必须用于帮助项目居民自愿搬迁，并在此期间维持运营。
波尔斯基在文件中说，如果法院不批准逐步关闭这些项目的程序，他将别无选择，这将对额外的股权融资产生不利影响。
在构思的时候，Rethke Terrace和Tree Lane被视为大胆的尝试，将无家可归者从街头或临时避难所转移到新的四层现代建筑中，这些建筑的单元提供隐私、私人浴室和厨房。
该市通过竞争程序选择了Heartland，该公司曾在密尔沃基和芝加哥为无家可归者提供住房项目，为麦迪逊的项目提供开发、物业管理和居民支持服务，这些项目建在城市拥有的土地上。
这些项目的资金主要来自威斯康辛州住房和经济发展局(Wisconsin Housing and Economic Development Authority)提供的联邦税收抵免，每一处房产都属于一家隶属于美国银行(U.S. Bank)的有限责任公司，该公司购买了税收抵免。哈特兰只持有0.01%的股权，但负责管理这些物业及其财务。BMO Harris银行还持有Tree Lane房产的抵押贷款。
这两个项目得到了市政府、戴恩县和联邦低收入住房税收抵免的财政援助。此外，市和县住房管理部门向Rethke的60个工作室中的54个和Tree Lane的45个单元中的40个分配了基于项目的住房券。
由于在解决问题方面缺乏进展，导致该市发布了减少滋扰的命令——2019年3月的Rethke Terrace和2019年2月的Tree Lane——提醒业主注意问题和解决问题的必要性。
2022年底，Heartland将包括租金收取和维护等功能的现场物业管理交给了芝加哥的Habitat公司，但该公司于7月终止了服务，波尔斯基聘请了路德社会服务公司(Lutheran Social services)接手。
3月30日，Heartland告知市政府工作人员，该公司转让这些房产所有权的努力没有成功，可能无法长期持有这些房产。该公司在密尔沃基的5处房产和芝加哥的14处房产也面临着类似的情况。
为了最大限度地提高项目的价值，使债权人和利益相关方受益，波尔斯基采访了多家经济适用房房地产经纪人，并提出了经济适用房房地产经纪公司的“最佳提案”，该公司建议在任何交易结束时支付5.5%的佣金。BMO不反对将Tree Lane物业列入名单。
改变未来
现在面临的挑战是，确定这些项目将开放多久，为租户提供支持，并弄清楚如果项目关闭和出售会发生什么。
奥基夫说，接管人承诺在未来几个月为这些房产制定预算，但纽约市还没有看到预算。
目前，Tree Lane的45个单元中有14个空置，Rethke的60个单元中有23个将在月底前空置。
与此同时，该市已经并将继续为租户提供金融资源，以帮助他们偿还租金和公用事业债务;协调房屋导航服务，协助市民寻找房屋;奥基夫说，并通过市政府和戴恩县住房管理部门，在住房券的使用方面提供灵活性。
此外，他说，在Tree Lane和Rethke的住宿帮助一些租户建立或加强了租金和信用记录，这对未来找房很有帮助。
他说，纽约市一直信守承诺，帮助支付这些房产的现场服务费用，两者之间每年的费用接近40万美元(约合人民币344万元)，并且愿意与任何致力于保持这些房产长期可负担性的人合作。
“我们不是一夜之间到达这里的;奥基夫说:“这些物业的状况是物业经理Heartland和业主美国银行多年来忽视和不注意的结果。”“从一开始，该市就提出与美国银行合作制定长期解决方案，将这些房产对家庭和个人生活的影响降到最低。
他说:“这仍然是我们的重点，我们准备与任何有相同目标的人合作。”
