需求和供给是任何投资者在商业地产投资决策之前需要的两个关键信息。这种需求/供应动态决定了新租户的租金可能走向，现有租户续签租约或履行升级承诺的可能性，以及买家可能为优质写字楼资产支付的上限利率。
作为一个专注于为投资者提供强劲风险调整回报的投资平台，地业股份视市场供应为其承销业务的基石之一。然而，多年来，我们意识到ipcc关于供应的市场报告并没有全面捕捉到真正的建筑数据，而这些数据对做出投资决策至关重要。这促使我们开始了自己的供应研究，我们认为这对更大的投资界更细致，也更有帮助。
因此，我们从仲量联行提供的数据开始，在我们的每个目标城市逐一走访房产，拍摄照片，参观在建工地，与工地经理和经纪人交谈，并将其与前几个季度进行比较。这有助于我们了解某个特定建筑何时可能投产。这需要做很多工作——要去建筑工地旅行和步行，但这意味着我们对供应和租金走向有了最准确的了解。我们在对班加罗尔、孟买、浦那和海得拉巴即将到来的供应进行全面分析和测绘时，分享了一些相关的见解。
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海德拉巴
自2019年以来，海得拉巴的供应大幅增加。仅在2024年和2025年，海得拉巴预计将增加约2870万平方英尺的新供应。这一额外的供应，加上全球逆风导致的购买放缓，导致海德拉巴的写字楼市场空置率从2021年的约15%上升至约24%。供应的激增归因于特伦甘纳邦的无限FSI政策，以及对班加罗尔等其他城市IT需求溢出的预期。
在海得拉巴，HITEC城作为一个市场为居住者提供了一个强大的生态系统，并具有有利的供需动态。该市即将供应的大部分房屋都在Gachibowli及其周边地区，那里的空置率较高(约40%)，这将抑制租金和资本价值。然而，较低的租金和优质的办公用品使Gachibowli对成本敏感的占用者具有吸引力。对于考虑海德拉巴的CRE投资者，我们建议他们坚持在HITEC城市的机构质量建筑中预先租赁的办公室机会，这些建筑具有长期锁定或租户已完成装修。虽然Gachibowli拥有高质量的资产，但建议投资者只有在进入价格非常有吸引力且租约还有很长的锁定期(>3年)时才进行投资。
班加罗尔
班加罗尔仍然是首选目的地，是一个稳定的市场，具有良好的供需动态。在2024年和2025年，预计班加罗尔将有2290万平方英尺的新鲜供应上线。
在班加罗尔，ORR(北部和南部)微型市场的吸引力继续强劲，其中包括机构拥有的校园式科技园区，其中包括财富500强跨国公司，gcc和IT巨头，正在进行的地铁连接工作将进一步刺激需求。然而，平均月租金已经达到了100卢比/平方英尺，对于成本敏感的租户来说，进入市场有点贵。
班加罗尔第二大市场怀特菲尔德在2023年获得了新的动力，地铁连接到CBD。每月低于60卢比/平方英尺的平均租金确保了怀特菲尔德既能享受到新租户的兴趣，又能享受到ORR市场溢出需求的消费。目前，班加罗尔市场某些区域的空置率过高(SBD北部的空置率约为37%，外围北部的空置率约为70%)，原因是需求上升速度低于预期，以及过去几年政府福利回滚导致经济特区租赁出现问题。
对于考虑班加罗尔的CRE投资者，我们建议他们坚持在ORR/Whitefield市场中预租办公室的机会，因为那里的机构供应与良好的租户状况相结合。目前最好远离周边北部市场。
孟买
孟买是一个多元化的市场，为居住者/投资者提供了不同的选择，入门租金从塔纳/新孟买的60卢比/平方英尺/月到BKC核心资产的600卢比/平方英尺/月不等。在2024年和2025年，孟买的供应增加受到限制，预计只有约740万平方英尺的新供应上线。
在孟买，BKC是核心饱和市场，入门租金/资本价值较高，但空置率非常低(低于4%)，到2025年才会有供应。此外，大型生态系统和优质建筑的存在使其成为许多居住者的理想地址，使市场保持强劲。
Lower Parel传统上吸引了从Fort/Nariman Point地区迁出的租户的需求，并且由于大型工厂地块的转换，拥有一些优质的办公空间。而2个大型完井(约2.5平方米)。2022年的空置率上升至17%左右，新供应进入市场有限，加上BKC的空置率较低，预计下帕雷尔的需求将强劲。
在过去十年中，由于与郊区的连通性增强，以及通过多个地铁节点的规划连通性，Andheri作为一个办公地点的市场已经增长(空置率从2018年的18%降至现在的10%)。然而，它饱受交通拥堵和低质量建筑的困扰。
坡外是一个由机构投资者持有优质资产的市场，租金较高，空置率较低。
塔纳和新孟买(约占全市存量的27%)主要是注重成本的占用者的后台市场，由于供应充足，资本价值受到控制，空置率较高(塔纳14%，新孟买22%)。在这些空置率较高的市场，即将到来的供应主要来自租赁能力有限的二级开发商，这将给租金带来下行压力。然而，正在进行的基础设施建设，如地铁连接和跨海港连接，将为这些市场提供额外的增长动力。
近年来，Goregaon/Malad和部分东部郊区(Vikhroli, Wadala, Mulund等)的办公开发项目因靠近现有的住宅集水区而获得突出地位，并且由于建筑质量好，值得考虑。
对于考虑孟买的商业地产投资者，我们建议他们坚持在BKC/BKC边缘区、波瓦伊、下帕雷尔和西郊的机构质量建筑中预租的办公室机会，这些地方的空置率较低，租金升值前景良好。投资者应该避开新孟买和塔那，除非价格非常有吸引力，校园风格的机会出现，或者租约还有很长的锁定期。
浦那
浦那作为一个城市享有良好的供需动态。2024年和2025年，浦那预计将有1340万平方英尺的电力投入使用。
在浦那，SBD东部是最大的微型市场，拥有大型机构发展。靠近机场和CBD将推动该地区的需求/供应趋势。空置率约为6%，是目前全国最强劲的市场之一。
由于现有的住宅集水区和土地供应，SBD West作为写字楼市场在过去十年中迅速崛起。
虽然浦那CBD历来是一个稳定的市场，但如果这些新项目不能产生足够的需求，未来3年机构供应的突然增加可能会增加空置率，并减缓租金增长。
对于考虑浦那的CRE投资者，我们建议他们投资SBD东部和SBD西部。低职位空缺以及IT和管理办公室公司的强劲需求使得这些市场非常有吸引力。
要阅读详细报告，请访问https://www.propertyshare.in/propshare-research/supply-study?utm_source=Supply_Study_MC
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莫Neycontrol的记者没有参与这篇文章的创作
