潜在买家在为房产拍卖设定出价限制时，通常会参考市政估价，但这并不是可能价格的可靠指标。
事实上，当我看到出价(和保留价)超过了他们的市议会估价数字时，我曾见过懊悔的竞标者后悔自己的定价方法。
在绝大多数情况下，房产的售价远远高于市政差饷通知的金额。
那么，为什么会发生这种情况呢?为什么银行估值和委员会估值之间存在如此大的差异?
例如，在维多利亚州，费率通知由当地议会发布，通常基于算法计算或基本指数化。
“每年，所有应课差饷物业都会在1月1日重新估值。”差饷及差饷通知书一般于每年七月至九月发出。公告内的估价是指该年度1月1日的估价。(资料来源:land.vic.gov.au)
我们都知道，认证估价师通常不会每年都检查我们的财产，从经济上讲，这对我们的地方议会来说是不可行的。
再一次，更多来自维多利亚州规划部。
“总估价师或市政委员会将确定财产的估值，作为年度总估值过程的一部分。一旦一般估价完成，地方议会就会收到估价，以计算土地所有者支付的差饷。
“地方议会还可以采用一种基于资本改善价值(CIV)或年净值(NAV)的差别费率制度。
差别税率是指对不同类别的财产采用不同的美元汇率。类别可能包括住宅、农村或商业物业。
地方议会还代表国家税务局征收消防物业税。征费已包括在土地拥有人的差饷通知书内。”
资本改善价值是大多数人关注的数字，正是这个数字，在浏览销售合同时，可能会让很多买家感到困惑。
物业的资本价值几乎总是不同于物业的市场价值。
如果我们的市政差饷公告所述的估价高于市场价值，他们将不断面临来自纳税人的反对。在我们所看到的几乎每一个案例中，市政估价都大大低于房产的市场价值。
举个例子，最近在两个不同的地方政府区域的销售情况。
这座联排别墅位于马里比林农市的地方政府区域，在拍卖会上以151.1万美元的价格成交。截至2024年1月1日，应用的资本改进价值比市场价值低21%。
而位于梅里贝克市(Merri-Bek) LGA的这套公寓最近以88.9万美元的价格售出，比市场价值低了约19%。
值得注意的是，虽然地方议会的估值都是由总估值官提供的，但每一美元价值的费率水平对每个地方政府区域都是独一无二的。
各个地方议会决定他们将如何应用税率和向土地所有者征税。
例如，如果我们比较上述两个物业，我们可以看到maribbyrnong居民的市政附加费高于Merri-Bek居民的附加费，这是基于人均改善估值美元的费率。
如果土地所有者觉得他们的估值过高，他们可以质疑他们的估值，但他们不能质疑他们的附加费。
了解市政差饷通知(和估值)是很重要的，特别是在确定市场价值和可能的销售价格时，不应依赖哪些信息。
对大多数买家来说，购买房产是一段重要的旅程，在出价(或在拍卖中竞标)之前对房产进行评估是必不可少的。
没有人愿意多付一笔钱，也没有人愿意因为他们本可以支付的合理价格而错过房产。评估房产绝非易事，它需要专注、研究，而且可能相当复杂。但可以肯定的是，当赌注如此之高时，这是一项值得的尝试。
依靠市议会的估价不仅是懒惰的，而且在大多数情况下被证明是非常不可靠的。
条问答
为什么银行和地方政府的房产估值如此不同?
物业的资本价值几乎总是不同于物业的市场价值。如果我们的市政差饷公告所述的估价高于市场价值，他们将不断面临来自纳税人的反对。在我们所看到的几乎每一个案例中，市政估价都大大低于房产的市场价值。
