房地产投资经理约翰·布鲁德(John Bruder)坐在都柏林南部贝莱德(Blackrock)弗拉斯卡蒂(Frascati)购物中心楼上的一间公寓里，眺望着爱尔兰海。他的公司Gresham House代表景顺房地产公司(Invesco Real Estate)管理着该中心，这是在该中心上建造的45座建筑之一。在布鲁德看来，这个集购物和公寓于一体的五层建筑是现代城市生活的典范，其他地方也应该效仿。
2015年景顺(Invesco)从罗氏(Roche)家族手中收购弗拉斯卡蒂(Frascati)时，它拥有一家德本汉姆(Debenhams)和大约六家小商店。布鲁德说:“我们确定的关键一点是，这是一块位于贝莱德中心的约7英亩的土地，其中75%的土地用于在停机坪上停车。”“我们认为这是一个商业机会:利用发展潜力，并参与到热切推动的现有城市土地密集化规划政策中。”
购物中心的翻新工作已基本完成，家居商店即将打开最后一块拼图。住宅开发的第二和第三阶段将在现有45套公寓的基础上增加120套公寓，但规划文件已经在An Bord Pleanála (ABP)积压了一年，这是大量积压工作的一部分。
他说:“我们对被等待越来越感到不安，我们是整个行业正在发生的事情的一个缩影。”“所有这些自去年夏天以来还没有做出的规划决定，将导致从今年年中开始，项目不会建设或启动。”
他的解决方案?从爱尔兰境外短期雇佣规划师。“这是一个为ABP提供新的董事会成员和专业规划师的问题。爱尔兰的规划界规模相当小，现有的公共服务规划者已经得到充分利用。私营部门的规划者总是与发展客户打交道。所以，在我看来，答案是你在辖区外的规划者中排名第二，他们没有潜在的冲突。”
有许多计划和税收优惠旨在说服我们“住在商店之上”。直到20世纪80年代，爱尔兰都很乐意这样做，尤其是在农村城镇。布鲁德说:“我出生的头两年住在波特洛伊兹的一家商店里。“这是常态。但作为一个国家，我们被美国模式迷住了，不仅是郊区购物中心，还有郊区的生活方式。
“约翰尼·罗南(Johnny Ronan)在格拉夫顿街(Grafton Street)开发了几套非常好的公寓，他现在仍然拥有这些公寓，这是我遇到的最早的成功开发案例之一，其中包括住在商店上面。约翰尼因为各种原因受到很多批评，但他擅长的一件事就是创新思维，从世界各地的其他城市汲取最好的想法，并将它们带到都柏林。”
弗拉斯卡蒂可以被描述为21世纪版本的购物中心，布鲁德说，其他购物中心也可以以类似的方式发展。他表示:“许多创建于上世纪70年代、80年代和90年代的零售商都在苦苦挣扎，因为零售业已经发生了变化，但它们位于关键的中心位置，完全有能力提供更广泛的组合。”
贝莱德购物中心不仅提供象征性的咖啡店，还有餐厅;这里不仅有美发师和理发师，还有健康和美容角——“在这里，你可以注射肉毒杆菌、涂指甲、看牙医，无论男女，”布鲁德自豪地说。“这种混合搭配回到了老主街的传统概念，这不仅仅是购物，而是社区的中心。”
布鲁德感到惊讶的是，这种发展在爱尔兰没有像在欧洲其他地方一样更快地发生。“Hammerson是Dundrum购物中心的共同所有者，目前正在进行一个相当大的住宅计划的规划过程，所以其他购物中心投资者和开发商也在考虑这个想法，但我认为弗拉斯卡蒂是第一个。”
现年64岁的他曾在Treasury Holdings工作了12年，至今仍为凯尔特之虎(Celtic Tiger)时代的旗舰开发商之一取得的成就感到自豪。“我们在都柏林建造了一些最好的建筑——会议中心现在是一个地标;我加入国库控股时，那里只是一个废弃的货场，”他说。“普华永道总部位于(都柏林的码头区)旁边。还有伯灵顿路的老爱尔兰银行总部，利奥帕德镇的中央公园，威斯汀酒店——一堆经受住了时间考验的优质投资物业。”
那么，为什么财政部最终会“无可救药地破产”呢?由约翰尼·罗南和理查德·巴雷特创立的公司最终欠下了27亿欧元，其中一半以上是欠国家机构Nama的，Nama是在经济危机后成立的，目的是将房地产贷款从国内银行的资产负债表上剥离，这些银行在坏账的重压下摇摇晃晃。不幸的是，就像当时的大多数其他房地产公司一样，财政部发现自己大量持有廉价且相对容易获得的债务。当音乐停止，价值崩溃时，我们发现我们的资产负债表完全崩溃了，”布鲁德哲学地说。
“我永远不会忘记Grant Thornton的米克?麦卡特(Mick McAteer)来到办公室，裁掉我们所有人的那一天。就像这样。因为清算人就是这么做的。然后，我们又回到了原来的工作岗位，去计算美国财政部控股公司(Treasury Holdings)的投资组合。在接下来的三四年里，大部分都被卖掉了。即便如此，还是有一些零碎的东西留下了。这些房产被Kennedy Wilson和Green Reit这样的公司收购，我认为我们是这些企业的第一步，它们变得非常成功。”
他之所以能够毫无怨恨地回忆起这件事，是因为布鲁德和一些同事在财政部的废墟上成立了自己的公司——伯灵顿房地产公司(Burlington Real Estate)，该公司接管了财政部部分投资组合的管理，并代表新客户管理了一系列其他房地产资产。就在一年前，它以180万欧元的初始价格卖给了英国资产管理公司Gresham House。
Gresham House的房地产开发投资基金的投资组合中有价值约6000万欧元的房地产，主要瞄准了疫情后蓬勃发展的郊区。弗拉斯卡蒂(Frascati)和Swords pavilion等外地购物中心的客流量在新冠疫情后出现反弹，因为当地人上下班的频率降低了。那么，市中心的办公室注定会缓慢下降吗?
他说:“这种模式已经永远改变了——人们不再从早上8点到晚上8点，从周一到周五都在办公室。”“twat现在占主导地位——人们在周二、周三和周四上班。雇主通常希望他们的员工回到办公室，但他们看到的是周一和周五的空桌子。但如果你永久地处理掉这些办公桌，那么在需要员工的日子里，你就无法实现全勤。所以如果你的劳动力中有X人，你需要在他们上班的日子里有这么多的工作站来容纳他们。
所以，是的，我相信会有一些裁员，但我不认为会像一些评论人士所说的那样剧烈。”
他对商业地产的前景表示乐观。他指出，过去6至8年投资于爱尔兰的资金中，有高达80%来自爱尔兰以外的地方——这些投资者可以去任何地方，但选择爱尔兰，因为他们看到了价值和机会。
“这不是秃鹫基金，也不是短期资金，因为房地产是一种长期游戏。爱尔兰的商业印花税为7.5%，是欧洲最高的国家之一。在爱尔兰，没有人会在购买商业地产一两年后转手，因为这没有任何意义。”
布鲁德也认为，此前房地产市场的崩溃既艰难又令人不快。他从中得到的教训是，最终“质量将占上风，无论景气与否，房地产都是一项可靠的投资，只要你有适当的债务水平。”财政部和当时许多其他爱尔兰房地产公司就是这么做的。”
布鲁德曾公开批评Nama收回财政部贷款的行为，即使到现在他也不喜欢这个国家机构。2012年曾有人提出，罗南和Nama官员之间的性格冲突是财政部无法像其他人那样解决这一问题的原因。
布鲁德指出:“约翰尼在财政部持有50%的股份，他自己的企业——罗南集团房地产公司——也在Nama，他与Nama一起度过了这段时期。”“最终，美国投资者colony Capital对他进行了资本重组，据我所知，后者为这些贷款向Nama支付了100美分的欧元。Nama以50- 55%欧元的价格获得了同样的贷款。具有讽刺意味的是，Nama最终成为了财政部大楼的租户。”
正是这个项目第一次吸引了布鲁德去了解罗南的经营方式。上世纪90年代末，布鲁德还在爱尔兰联合银行工作时，他管理的一只基金投资了罗南在大运河街(Grand Canal Street)计划的一个开发项目:把一个半废弃的面包店改造成他承诺将成为都柏林最好的办公楼。
布鲁德回忆道:“我自然有点怀疑，因为当时有很多房地产开发商找过我，但我被他说服了。”“我投资了这个项目，它仍然是高质量写字楼的一个很好的例子。在那些日子里，爱尔兰的大部分开发都是廉价和劣质的。开发商通常以尽可能低的成本建造房屋，然后尽快出售，然后转向下一个项目。
“在Johnny Ronan身上，我看到了一个完全不认同质量的开发者。直到今天，任何与他有关的开发都将因其架构、设计、规格和建造的质量而引人注目。这是他的独特之处，也是吸引我来财政部为他工作的原因。”
布鲁德是城市土地学会(Urban Land Institute)爱尔兰全国委员会的成员。该学会是一个国际组织，致力于突出高质量发展的国际典范。正是通过这个研究所，他开始了解丹麦和荷兰等国的混合用途的城市开发项目。
他说:“在爱尔兰，我们不应该吞噬我们的绿地，值得庆幸的是，现在的规划政策是限制城市扩张，创造高密度化。”“许多人认为这是在创造狄更斯式的条件，因为不幸的是，我们在高质量、循序渐进的规划发展方面受到的教育不足。
“高层建筑在这里是有争议的，任何超过6层或8层的建筑都被视为‘高层建筑’。都柏林的未来不在于二三十层楼高的玻璃大厦，而在于弗拉斯卡蒂这样的建筑。我们有两层零售店，三层公寓，总共五层。这不算高，但比以前的要高很多，在我看来，这正是应该发生的事情。”
简历
姓名:约翰·布鲁德。
应聘职位:Gresham House Ireland Real Estate的董事总经理。
年龄:64岁。
家庭:已婚，有三个女儿。
居住地点:都柏林黑岩。
爱好:爬山。
你可能会想到:他是一位充满激情的城市规划学家。
令人惊讶的是:他爬上了乞力马扎罗山，并到达了喜马拉雅山的大本营。
