自去年5月以来，澳洲抵押贷款利率连续12次上调，仅在12个月多一点的时间里，现金利率就从0.1%的紧急低点升至4.1%。
但普遍的共识是，缓解即将到来，大多数专家预测，在利率缓慢回落之前，最多还会有一到两次加息。
在最近的两次会议上，澳大利亚央行货币政策委员会决定维持现金利率不变，因为通胀有所缓解，经济放缓。
因此，我们很可能即将结束一代人以来最激进的加息周期——但这对房地产市场意味着什么?
去年，由于加息给市场带来了一定程度的不确定性，买家信心受到了暂时的打击。
但随着近期现金利率上调的暂停，买家信心似乎已经恢复，在投资购买领域尤其明显。
CoreLogic的数据显示，近几周清盘率保持相对强劲，两市合计的初步清盘率三周来首次上升，上升80个基点至71%。
CoreLogic的蒂姆?劳利斯(Tim Lawless)指出，加息周期结束后，消费者信心将进一步增强，并将流向房地产市场。
“对于房地产行业来说，过去两个月维持利率不变的决定是一个积极的消息。对利率已见顶或接近见顶的预期日益增强，应有助于提振消费者信心，使其摆脱过去9个月持续的类似衰退的低点。”
“消费者信心和房地产活动密切相关。一般来说，当情绪低落时，房屋销售也会低迷，反之亦然;因此，任何情绪的提升都可能伴随着活跃买家和卖家的增加。”
不过，尽管劳利斯预计活跃卖家数量会增加，但其他一些专家的预测却恰恰相反。事实上，房主的稳定性增加可能会导致进入市场的活跃卖家数量减少。
房主的抵押贷款偿还额大幅增加，平均50万美元的可变住房贷款每月偿还额增加了1134美元。
这意味着转售略有增加，尽管远没有专家预测的那么高。
SQM Research的董事总经理路易斯?克里斯托瑟(Louis Chrisopther)告诉澳大利亚广播公司(ABC)，他观察到，在购买房屋的两年内，转售房屋的人数略有增加，但变化不大，市场没有出现恐慌性抛售的迹象。
St George资深经济学家Pat Bustamante对AFR的Nila Sweeney表示，他预计稳定的利率将导致新上市房屋数量减少，买家数量增加。
布斯塔曼特表示:“12次加息降低了人们的负担能力，但我们仍在获得更高的工资和强劲的就业市场，这可能会提高买家的借贷能力。”
“因此，既然买家对利率有了一定的把握，他们可能会在今年春天大量回归。
“与此同时，稳定的利率也可能给房主带来信心，他们可以管理自己的抵押贷款还款，并决定持有房产，这将导致春季的库存低于人们的预期。”
利率上升的一个副作用是借贷能力下降，潜在的房主发现，银行提供的贷款远低于一年前他们可能获得的贷款。
根据《悉尼先驱晨报》发表的比较网站Canstar的数据，一对没有孩子、有两份收入的夫妇的借贷能力已经下降了近30%。
这意味着，他们没有资格获得贷款，从而可以在拍卖中花142万美元(含20%的定金)买一套房子，他们的购买力已经降至103.8万美元，如果他们喜欢悉尼，他们的选择余地就很小了。
最终，由于高需求和低供应支撑着房价，如果现金利率回落，潜在买家的借贷能力增强，房价可能会飙升。
人们普遍预计会这样做，NAB预计到明年11月利率将回升至3.1%。
如果现金利率下降，借贷能力提高，抵押贷款服务能力减弱，住房需求可能会呈指数级增长。
再加上移民需求的增加，澳大利亚现有的住房市场可能难以供应足够的住房。
在令人沮丧的竞争水平下，这可能会导致购房者选择新房，而不是老房子。
但是，尽管这种情况完全有可能发生，但建设过程很长，这意味着新房库存将不可避免地出现当前数据预测的短缺。
住房行业协会警告说，新房短缺将严重影响人们的负担能力，而增加供应是解决这一问题的唯一途径。
自去年8月以来，新房销售大幅下降41.8%，新房贷款比去年同期下降31.1%。
HIA的首席经济学家蒂姆·里尔登(Tim Reardon)说:“澳大利亚存在结构性住房供应不足的问题，全国各地的租赁空置率处于创纪录的低点，将租金和住宅价格推至新高。”
“海外工人和学生的回归，没有对住房供应带来相应的提振，将使形势恶化。
“解决这场危机的唯一办法是增加新住房的供应。”
或许降低现金利率就能做到这一点。
经验丰富的投资者总是在关注市场，留意着完美的机会。
现在，他们正赶上这个不断增长的市场，大举收购。
根据CoreLogic的数据，ABS贷款统计数据显示，6月份新发放的贷款中有34%是投资贷款，这表明投资已回到长期平均水平。
在新南威尔士州，这个数字甚至更高，38%的新贷款承诺是投资者。
随着房价环比上涨，投资者可能将住房短缺视为一个迅速关闭的机会。
随着现金利率的下降和借贷能力的提高，投资者可能会扩大他们的投资组合，接受银行提供的更多贷款，并受到较低利率的吸引。
与往常一样，我们不可能准确地指出房地产市场将走向何方。但这些都是我们可能在2024年看到的完全可行的情况，如果通货膨胀回到澳大利亚央行的目标范围，现金利率降低，正如人们普遍预期的那样。
这篇文章是一般性的。读者应该总是寻找自己的专业所有的建议，考虑到自己的人在做任何财务决定之前。
